판교신도시 주택공영개발 확정에 따른 청약전략

▶ 판교신도시 주택공영개발 추진방안 확정
8.31대책에 따른 공영개발로 인해 유동적이었던 판교신도시 공급계획이 확정됐다. 12월
20일 대한주택공사가 마련한 판교신도시 25.7평초과(전용면적 기준-이하삭제) 공동주택의
주택공영개발 추진방안이 발표되면서 판교지구 청약전략이 좀 더 명확해지게 됐기 때문이
다. 이번에 확정된 주공의 공영개발 물량은 22개블럭 8852세대(연립 5개블럭 990호 포함)
로, 2006년 8월에 분양될 예정이다.

따라서 오랫동안 판교신도시를 노려왔던 대기청약자라면 지금부터 자신에게 맞는 청약전
략을 꼼꼼히 세울 필요가 있겠다. 판교에 지어질 주택(총 29350호)은 대부분 공동주택(아
파트,연립)으로 2만7272호에 달한다. 나머지는 단독주택 2078호이다.

이중 2006년에 쏟아질 물량은 총 18769호로 3월에 9520호, 8월에 9249호가 각각 공급될
예정이다. 평형별로 보면 전용면적 25.7평 초과 중대형 물량은 분양아파트 4993호, 임대
아파트 2482호(민간임대 397호 포함)로, 청약시기는 내년 8월경에 공급된다.

25.7평 이하 중소형 물량은 분양아파트 7680호, 임대주택 3614호(18평이하 2662호,
18~25.7평이하 952호)로 결정됐다. 이중 분양물량은 3월에 5906호, social-mix된 블록에
8월 공급될 1774호로 나뉘어져 분양시기는 갈리게 됐다.

여기에는 단독주택 2078호와 2006년말 분양계획이 최종 확정되는 주상복합 1266호, 아직
처리향방이 결정되지 못한 협의양도택지 2개블럭 980가구와 후분양대상 6257호(25.7평이
하 국민임대 5784호, 25.7평이하 공무원임대 473호)는 빠져있는 상황이라 2006년 8월 이
후 개별적으로 분양될 것으로 예상된다.

▶ 판교신도시 청약전략
일단, 굵직한 청약전략은 판교 분양형식이 일괄분양이 아니므로, 여러번의 분양시기를 노
려 청약하는 것이 현명할 것으로 보인다. 분양 일정이 달라 시간차를 이용해 세심한 청약
전략을 구상한다면 그만큼 청약 기회가 늘어 당첨 확률을 높일 수 있기 때문이다. 그리
고, 중대형평형위주로 구성돼 용적률이 낮아 주거환경이 쾌적한 서판교 청약에만 매달리
기 보단, 판교입성에 초점을 맞추고, 상대적으로 경쟁률이 떨어질 것으로 예상되는 동판
교에 청약을 해보는 것도 좋을 것이다.

세부적인 청약전략을 살펴보자. 3월(5906호)과 8월(1774호)로 나뉘어져 공급되는 25.7평
형이하 분양물량 전체 7680호 중 주공물량은 3993호(18평이하 263호, 18~25.7평이하 3730
호)고, 민영물량은 3687호(18평이하 143호, 18~25.7평이하 3544호)다. 3월과 8월 청약기
회가 두 번 주어졌고, 주공이나 민영물량이 반반정도로 구성된 상태니, 청약저축 장기가
입자(6~10년)나 성남지역 순위자(2001.12.26 이전 거주자), 청약예금/부금 무주택우선 순
위자(35~40세, 5~10년이상)들은 최우선적으로 부여된 여러번의 청약기회를 활용해 분양물
량을 획득해야겠다. 일반 1순위자는 3월에 낙첨되더라도 실망하지 말고, 8월 추가청약기
회까지 노려보는 것도 현명하다.

청약저축 가입자의 경우 우선 3월에 공급되는 25.7평 이하 중소형 임대아파트에 청약하는
것도 좋다. 어차피 25.7평이하 일반분양물량도 전매가 10년간 규제되기 때문에 보다 저렴
한 가격에 공급되는 10년 공공임대의 입주자로 선정되는 것도 당첨기회를 늘리는 요령이
다. 이번에 공급되는 25.7평형 이하 임대물량은 총 3614호로 주공 공공임대 1918호(18평
이하 1710호, 18~25.7평이하 208호), 민간임대 1696호(18평이하 952호, 18~25.7평이하
744호)로 나뉜다. 전세보증금에 월임대료형태로, 일반분양물량보다 분양가가 저렴할 것으
로 예상되니, 청약저축가입자라면, 노려봐도 좋겠다. 분양전환은 주공은 10년, 민간은 2
년6개월이면 가능하다.

8월엔 25.7평초과 분양물량 4993호, 25.7평초과 주공임대 2085호(분양전환안되는 전세형
임대주택 포함), 25.7평초과 민간임대 397호가 각각 공급된다. 25.7평초과 중대형평형 청
약예금 가입자는 여유자금이 부족하거나 무주택자라면, 하향평형변경을 고려해 보돼, 그
렇지 않다면, 무리하게 평형을 줄여 청약하기보다는 8월을 노려보는 것이 좋다. 채권입찰
제 병행으로 분양가가 높아질 우려는 있지만, 당첨확률을 높을 것으로 보인다. 특히 내후
년에 있을 주상복합물량의 청약까지 노릴 수 있으니, 이같은 전략을 사용하는 것이 좋겠
다. 25.7평초과 예금가입자는 25.7평 초과 임대아파트에도 청약할 수 있으므로, 주공이나
민영의 2482호에도 관심을 갖는 것이 좋겠다. 다만 전세형 임대주택은 분양전환이 안되니
주의해야 한다.

기타 청약요령은 다음과 같은데, 혹, 부금이나 예금가입자 중 중대형평형으로 예치금상향
조정을 한 이 중 8월까지 1년이 안되시는 분은 3월엔 중소형에 청약하고, 낙첨되면 8월
다시 중대형에 청약하는 전략을 쓰시고, 예치금 불입액이 청약예금 중대형평형으로 전환
가능할 만큼 차있는 청약저축가입자는 3월과 8월 낙첨됐을 때, 중대형평형 청약예금으로
변경하여 내후년에 분양하는 주상복합에 다시 한번 청약해보는 방법도 있다. 다만, 청약
예금 중대형평형으로 변경할 만큼 저축예치금이 많은 분들은 다른 유망택지에도 당첨확률
이 큰 편이니, 추후 다른 공공택지의 분양물량과 비교해 선택해 볼일이다.

2006년 판교공급의 아쉬운 점은 내년엔 후분양제로 국민임대가 공급되지 않을 전망이어
서, 이를 노렸던 분들은 내후년까지 기다려야한다는 점이 안타깝다.

▶ 판교 청약시 유의점
판교 신도시는 공영개발을 추진하면서 25.7평 이하는 10년, 25.7평 초과는 5년 이상 전매
가 금지된다. 또한, 25.7평형 초과의 경우 채권병행입찰제 적용으로 분양가 외에 추가로
채권을 매입해야 하는 등, 복잡한 청약방법과 초기 자금 부담이 가중된다는 것도 유념하
는 것이 좋다. 즉, 자금여력을 충분히 챙기고, 바뀐 청약방법을 미리 숙지하는 것이 중요
하단 뜻이다.

그밖에 판교신도시와 같은 대규모 신도시에는 신도시계획기준에 따라 하수처리시설, 쓰레
기처리시설, 집단에너지시설, 납골시설 등 주거지내에서는 꺼려지는 위해시설이 지구내
들어서게 된다. 그러므로 최대한 이러한 위해시설과 인접한 블록을 피해 선별 청약하는
것이 좋을 것으로 보인다.

▶ 판교로 인한 시장변화
8.31대책이후 조정기를 거치면서 분양시장도 위축되고 있는 상황이다. 하지만, 판교분양
으로 분양시장은 활력을 되찾게 될 것으로 보인다. 판교에 낙첨된 청약자들이 판교주변
용인이나 도촌지구 등, 후광효과가 기대되는 지역으로 분산되면서 분양시장에 동력노릇을
할 것으로 기대되기 때문이다. 특히, 판교 인근 기존아파트 시장은 이미 조정기를 통해
가격이 소폭 하락한 상황이어서, 급격한 반등은 아니겠지만, 가격이 추가로 상승하는 효
과도 클 것으로 보인다.


자료제공:함영진팀장, (주)내집마련정보사(www.yesapt.com)